Al celebrarse un contrato las partes pueden acordar la entrega de una señal, que puede ser un bien o dinero, para evidenciar la voluntad de haberse concluido un contrato. A esta señal o caparras se le conoce como arras.
Las ARRAS pueden ser de dos clases:
1. ARRAS CONFIRMATORIAS: Es la reiteración material de que las partes han concluido un contrato y en muchos casos representa un adelanto de la prestación cuya ejecución aún no se ha materializado.
De conformidad con lo establecido en el Art. 1477 del Código Civil, estas arras importan la conclusión del contrato, que puede dar lugar a los siguientes efectos:
- Si se cumple el contrato, quien las recibió deberá devolverlas o a su elección y salvo pacto distinto, las imputará como adelanto de la prestación, si ello es posible.
- Si se incumple el contrato, por culpa de quien entregó las arras, éste las pierde. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.
Quien se perjudica por el incumplimiento del contrato, tiene la facultad de aceptar la fórmula establecida anteriormente o puede pedir alternativamente, la ejecución judicial del contrato o la resolución del mismo, y en ambos casos el cobro de la indemnización por daños y perjuicios.
2. ARRAS DE RETRACTACIÓN: Se utiliza únicamente en contratos preparatorios, facultándose a una de las partes o ambas a retractarse o arrepentirse de celebrar el contrato definitivo.
Según lo dispuesto en los Arts. 1481 y 1483 del C.C., los efectos de la retractación son:
- Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará sobre su crédito, de ser posible.
- Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en beneficio de la otra parte. En cambio, si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.
LA CLÁUSULA PENAL: Es el pacto o acuerdo de pago de una indemnización o penalidad para el caso de que una de las partes incumpla con el contrato. La particularidad de la cláusula penal radica en que la pena convencional importa o representa el monto de los daños y perjuicios prevista anticipadamente. El Art. 1343 del C.C. determina que para exigir la cláusula penal no es necesario probar la existencia del daño causado ni su cuantía, siendo necesario únicamente acreditar que el incumplimiento es imputable al deudor.
Esta cláusula tiene la naturaleza de ser una cláusula accesoria y puede ser estipulada conjuntamente con la obligación principal o por acto posterior, pero en ningún caso después de producido el incumplimiento.
Otra característica es que puede ser estipulada para el caso de incumplimiento total del contrato o de una cláusula o estipulación concretamente señalada, en cuyo caso se le conoce como pena compensatoria; también puede ser pactada para el cumplimiento tardío de la obligación, en cuyo caso se trata de una pena moratoria.
DIFERENCIAS ENTRE LAS ARRAS Y LA CLÁUSULA PENAL: Existen características muy similares que ha llevado a ciertos autores a identificarlas, como por ejemplo:
- Ambas aseguran una indemnización convenida anticipadamente.
- Ambas plantean una valorización convencional de los daños ulteriores causados por incumplimiento del contrato.
- Ambas suponen que la parte dispuesta a ejecutar su prestación se vea indemnizada por la retractación o incumplimiento de la otra parte.
Sin embargo a pesar de que presentan ciertas analogías, su importancia radica en apreciar y distinguir sus diferencias, tales como:
- Las arras se entregan a la firma del contrato, en cambio la cláusula penal contiene una indemnización convenida anticipadamente, que no se da a la firma del contrato y que se tiene que cobrar judicialmente como consecuencia del incumplimiento del deudor.
- Las arras de retractación dan derecho a desistirse del contrato y no supone incumplimiento. La cláusula penal por el contrario opera siempre en caso de incumplimiento contractual.
FORMALIDADES DE ESTOS CONTRATOS.-
Las arras de retractación se dan únicamente en los contratos preparatorios, es decir en el compromiso de contratar a futuro o en los de opción. Estos contratos obligatoriamente deben celebrarse en la misma forma que la ley prescribe para los contratos definitivos, bajo pena de nulidad (Art. 1425 del C.C.). Esto significa que si se trata de una opción de compraventa cuyo contrato definitivo se celebrará en escritura pública, el contrato de opción con arras, también debe ser elevado en escritura pública bajo pena de nulidad.
