I. DEFINICION
El bloqueo registral es una especie de anotación preventiva que se efectúa en la partida o asiento registral de un bien inmueble, cuya realización impide la inscripción de todo acto o contrato respecto de ese inmueble cuando sea posterior a la anotación del bloqueo y durante la vigencia del mismo; teniendo por finalidad asegurar la efectividad de la inscripción definitiva del derecho reconocido pero aún no consumado.
Según afirma Guevara Manrique el bloqueo de las partidas de inscripción constituye la versión peruana de lo que en otras legislaciones se denomina reserva de dominio o reserva de prioridad, por la cual quien proyecta la celebración de un contrato puede solicitar al Registro que se le reconozca dicha preferencia, antes de suscribir la escritura pública.
Excepcionalmente la Ley General del Sistema Financiero, permite que los Bancos puedan solicitar bloqueo de partidas en otros Registros distinto al de la propiedad Inmueble.
II. NATURALEZA JURIDICA
La naturaleza de este acto jurídico de carácter registral es la de ser, como se dijo antes, una anotación preventiva con calidad de medida precautelatoria. Esta naturaleza permite al bloqueo registral hacer efectiva una reserva de prioridad durante determinado tiempo, para la salvaguardar la inscripción definitiva de un acto o contrato con efectos reales.
III. OBJETIVOS DEL BLOQUEO
- Asegurar la inscripción definitiva de un acto o contrato que contiene un derecho reconocido pero aún no consumado.
- Impedir la inscripción o anotación de cualquier carácter, que se desee efectuar con posterioridad al bloqueo o mientras el mismo se encuentre vigente.
- Conceder la reserva de prioridad respecto de los actos o contratos que sean presentados para su inscripción con posterioridad.
- Dar noticia o poner en conocimiento de todos, en virtud del principio de publicidad, sobre la existencia de un derecho reconocido pero aún no consumado, es decir que se encuentra en proceso de inscripción definitiva.
IV. EL BLOQUEO EN LA LEY PERUANA
En el Perú, el bloqueo registral es legislado por primera vez mediante el D.L. 18278 de 19 de mayo de 1970. De conformidad con el art. 1 de dicho dispositivo el derecho al bloqueo registral tenía carácter restringido, pues fue concedido únicamente para la anotación de los actos y contratos que celebrara el Banco Central Hipotecario, la banca estatal de fomento (Banco Agrario, Banco Industrial, Banco de Vivienda y Banco Minero), así como mutuales de crédito para vivienda, cooperativas y Caja de Ahorros de Lima.
Posteriormente, en virtud del D.L. 20198 de 30 de octubre de 1973 se otorgó también esta facultad registral en favor de otras entidades del Estado, como fue el caso de COFIDE, e igualmente en favor de las instituciones bancarias y financieras. De la misma manera la Ley 23534 de 24 de diciembre de 1982, estableció que podían acogerse al referido beneficio, y respecto de los actos y contratos que celebren con sus asociados, las Empresas Administradoras de Fondos Colectivos autorizadas por la CONASEV.
Otro dispositivo legal en relación al tema era el D.L. 22550 de 22 de mayo de 1979, que autorizaba el bloqueo de partidas para contratos de venta de terrenos en habilitación.
Recientemente, con fecha 15 de junio de 1995, se publicó la Ley 26481, que modifica los arts. 1, 3 y 6 del D.L. 18278 en referencia a los temas de las personas que pueden acogerse al bloqueo registral, al procedimiento para la anotación del bloqueo y a la caducidad del bloqueo, respectivamente.
En resumen, en la actualidad regula el bloqueo registral solamente el D.L. 18278 con las modificaciones de la Ley 26481.
V. PERSONAS QUE PUEDEN ACOGERSE AL BLOQUEO
De acuerdo al art. 1 de la novísima Ley 26481, que modifica el art. 1 del D.L. 18278 y que deja sin efecto a la Ley 23534, el bloqueo registral ya no es un privilegio exclusivo de las instituciones bancarias y financieras, entre otras, a las que se refería la legislación derogada, sino que actualmente tal mecanismo de seguridad registral tiene alcances de carácter general.
En efecto, el mencionado dispositivo dispone: «Establécese el bloqueo de las partidas registrales de los Registros Públicos, a favor de las personas naturales o jurídicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren en virtud de los cuales se constituya, amplien o modifiquen derechos reales en favor de los mismos».
VI. PROCEDIMIENTO Y EFECTOS DEL BLOQUEO
Según el art. 2 de la Ley 26481, que modifica el art. 3 del D.L. 18278, establece que: «Recibido el instrumento celebrado por las personas a que se refiere el artículo 1, el notario o fedatario receptor en su caso, previa verificación de las partidas registrales correspondientes; en el término de 24 horas oficiará al Registro Público pertinente adjuntando copia del instrumento firmado por los contratantes, el que registrará en el Libro Diario y por su mérito, el registrador extenderá la anotación preventiva en la partida que corresponda».
En cuanto a sus efectos, cabe señalar que una vez efectuada la anotación preventiva del bloqueo registral, no podrá acceder a la inscripción en la partida bloqueada ningún acto o contrato que no sea el que originó el bloqueo, en virtud de la aplicación del principio de impenetrabilidad. Mas lo expuesto, no conlleva prohibición de presentación de títulos en el Libro Diario, considerando que la vigencia del asiento de presentación es de 30 días dentro de los cuales puede darse el caso de haberse levantado o dejado sin efecto el bloqueo, y por tanto procedería la inscripción del título inmediatamente posterior (art. 4 del D.L. 18278).
De otro lado, el art. 5 del D.L. 18278 dispone que los efectos de la inscripción del acto o contrato a que se refiere el aviso del notario o fedatario, se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación del aviso, estableciéndose una reserva de prioridad.
VII. CADUCIDAD DEL BLOQUEO
A pesar de que el art. 2 del D.L. 18278 indicada claramente el plazo del bloqueo (60 días), el art. 6 del mismo dispositivo causaba la equivocada impresión de que el bloqueo tenía carácter indeterminado, pues se señalaba que «… los efectos del bloqueo SOLO cesarán cuando se haya inscrito el acto o contrato anotado preventivamente, cuando lo solicite el contratante o los contratantes en cuyo favor se estableció el bloqueo, o cuando sea ordenado judicialmente». Esta redacción podía llevar a interpretar que mientras no ocurriesen estos supuestos, el bloqueo conservaba su vigencia.
Sin embargo, con buen criterio, el art. 3 de la nueva Ley 26481, que sustituye el art. 6 del D.L. 18278, regula el tema de la caducidad del bloqueo de la siguiente forma:
- Como regla general el bloqueo caduca automáticamente al vencimiento del plazo establecido en el art. 2, sin requerirse de solicitud de parte interesada, asiento registral, resolución judicial, ni trámite alguno, para considerar extinguidos sus efectos.
- Como excepciones se dispone que el bloqueo caduca antes de vencido el plazo de 60 días, en los siguientes casos:
- Si se inscribe el acto o contrato materia del bloqueo.
- Si lo solicita el contratante o los contratantes en cuyo favor se estableció el bloqueo; y
- Si es ordenado judicialmente.
VIII. PLAZO DEL BLOQUEO
El plazo de vigencia del bloqueo anotado es de 60 días, computados a partir del ingreso al Registro del aviso que dé el notario o fedatario (art. 2 del D.L. 18278). El mencionado plazo concuerda con el establecido en el art. 92 del Reglamento de las Inscripciones en relación a las anotaciones preventivas.
Es pertinente agregar que como la Ley no especifica si se trata de días hábiles o días calendario, deben aplicarse las reglas comunes, según las cuales el plazo señalado en días se computa por días naturales, salvo que la ley o el acto jurídico establezcan que se haga por días hábiles (art. 183 del Código Civil).
