ENSAYO LEGITIMACION: PRESUNCION LEGAL DE EXACTITUD Y PUBLICIDAD QUE HACE FACTIBLE EL TRAFICO INMOBILIARIO.
Martha Fuentes Yáñez
Ex Registradora Pública de la Sección Especial de Predios Rurales de la Oficina Registral Regional Región Arequipa
Ex Gerente de la Zona Registral N ° XII Sede Arequipa. Registradora Pública de la Zona Registral N ° XII Sede Arequipa.
INTRODUCCION
El sistema registral se asemeja a un engranaje, en el cual los principios registrales en forma armónica otorgan la seguridad jurídica en toda transacción jurídica que genere consecuencias jurídicas. Es cierto, nuestro registral peruano descansa en dos pilares fundamentales: La inscripción y la publicidad. El registrador público, en el desempeño de su función, por rogación, conoce el pedido del usuario; a mérito de dicho pedido y de una documentación pública y auténtica – con ciertas excepciones- podrá emitir de ser positiva la calificación un juicio de valor que encuentre concordancia en el título presentado, los antecedentes registrales y de lo que aparece en ellos. Con la inscripción que se encuentra investida de legalidad el Sistema Registral encuentra su razón de ser cuando dota al juicio del Registrador de una presunción de exactitud entre la realidad y lo que publica el registro. La inscripción es pues verdaderamente el primer pilar de nuestro ordenamiento registral pues si bien es cierto es una presunción Iures Tantum (admite prueba en contrario), sin embargo, el otro pilar, la Publicidad, como presunción Iure et de Iure no admite prueba en contrario, por lo que el derecho de terceros no puede ser burlado si la inscripción perjudica sus intereses, pudiendo en todo caso acudir ante el Organo Jurisdiccional a fin de que según sea el caso resuelva el conflicto de intereses ó declare el derecho que corresponda. El presente trabajo denominado “LEGITIMACION: PRESUNCION LEGAL DE EXACTITUD Y PUBLICIDAD QUE HACE FACTIBLE EL TRAFICO INMOBILIARIO”, busca comprender, analizar y tomar conciencia de la responsabilidad que tenemos los operadores registrales (Vocales en segunda instancia administrativa registral, registradores públicos y asistentes registrales) de efectuar calificaciones idóneas que permitan dar seguridad el tráfico de bienes y derechos, por la proclamación de la verdadera situación jurídica del inmueble avalada por el Estado.
LEGITIMACION: PRESUNCION LEGAL DE EXACTITUD Y PUBLICIDAD QUE HACE FACTIBLE EL TRAFICO INMOBILIARIO.
I.- PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN: CONCEPTO.- El principio de legitimación tiene su normatividad en los dispuesto por el Art. 2013 del C.C. con antecedente en el Art. VII del T.P. del Reglamento General de los Registros Públicos que establece que “El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”.
Como consecuencia de ello, el titular registral reflejado en el asiento registral se le considera legitimado para actuar en el tráfico y en el proceso como tal, tanto en el ámbito extrajudicial como en el judicial, y en la forma que el propio asiento proclama.
El comprender esta disposición tanto en su sentido positivo, como en el negativo, nos lleva a los que en doctrina se llama legitimación activa y la legitimación pasiva. La legitimación activa es la que hemos visto; el titular registral por el hecho de serlo está autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitación. La legitimación pasiva, es la que protege al tercero que no tiene ningún derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien si lo tiene.
Por la legitimación registral los asientos se presumen exactos y veraces, es decir dicha legitimación implica una posibilidad de actuar en la vida jurídica por la especial relación del sujeto con el objeto, aquí no entra a tallar lo concerniente a la capacidad como cualidad subjetiva que implica la aptitud para realizar actos de la vida jurídica, sino simplemente el hecho de ser titular del predio inscrito otorga la seguridad que dicha persona tiene el dominio. De la definición planteada por el Art. 2013 del C.C. se colige que existen dos aspectos que merecen analizarse desde el punto de vista registral – la presunción de exactitud y, como consecuencia de ella la legitimación registral.
II.- PRESUNCION DE EXACTITUD
A.- CARACTERES
A.1.- Es una presunción “IURES TANTUM”.- Que se aplica exclusivamente dentro del ámbito del principio de legitimación, sin perjuicio de que, a través de otros principios, se pueda llegar a situaciones mucho más reforzadas para el titular registral como el caso de la fe pública (Art. 2014 del C.C.), situación de protección registral inatacable. Por el carácter de la presunción puede ser materia de proceso judicial para declarar su nulidad. Es una presunción que es oponible en proceso judicial siendo el Organo Jurisdiccional mediante un debido proceso el llamado a resolver el conflicto de intereses que una inscripción y publicación pudiera originar. Mas bien estando vigente un asiento, la presunción que el mismo implica no puede ser rectificada o desvirtuada en el ámbito extrajudicial. Ejemplo No podrá inscribirse la nulidad de asientos registrales a mérito de resoluciones administrativas. El asiento registral vigente constituye un verdadero medio de prueba. Lo que ocurre es que la función del asiento es doble: por una parte establece una presunción de exactitud, con la consiguiente legitimación derivada del asiento, y además, es medio de prueba eficaz de lo que el asiento publica, mediante la aportación en juicio o fuera de él de la correspondiente certificación registral. Se trata de dos aspectos diferentes, sin que el uno tenga por qué hacer olvidar al otro.
A.2.- La presunción legitimadora de exactitud es una presunción de derecho.- Es decir del hecho de la inscripción se deduce el derecho del titular. De esta premisa y de lo que aparece en la partida registral hay que tener en cuenta que la publicidad de esta tan sólo no abarca al titular del derecho sino también los datos descriptivos o físicos del predio, ya que dichos actos son elementos integrantes de la situación jurídica y de la extensión del objeto del derecho y la titularidad y no meros hechos.
A.3.- Es no sólo una presunción de exactitud, sino también presunción de integridad.-La mayor parte de los autores entiende que se trata exclusivamente de una presunción de exactitud de lo inscrito, pero no una presunción de integridad, o sea de inexistencia de lo no inscrito. Desde esta perspectiva lo inscrito se presume que existe, pero en cambio, lo no inscrito no se presume que no existe, sino que quedaría igual. Sin embargo, deberá tenerse en cuenta que la presunción legitimadora es presunción de exactitud y de integridad al mismo tiempo, pues desde un punto de vista lógico no hay razón alguna para no aplicar el mismo resultado a uno y otro aspecto, ya que se trata de dos aspectos positivo y negativo, que a efectos del fundamento del principio de legitimación registral, tienen el mismo tratamiento aunque sean de signo opuesto. Si los derechos reales inscritos se presume que existen y pertenecen a su titualar en la forma determinada por el asiento, si la forma del asiento es la “nada” – por no existir asiento-. La presunción ha de referirse a la “nada”, es decir, a la inexistencia. Esto es evidente, respecto a las cargas no inscritas. Si está inscrita una finca como libre de cargas, se presume que no existen tales cargas.
B.- AMBITO DE LA PRESUNCION DE EXACTITUD.- La presunción de exactitud se refiere a cualquier titular y todo tipo de asiento registral, sin otro requisito que el de haber inscrito su título. El principio que analizamos abarca sólo la premisa de ser el titular registral y no el hecho de ser tercero registral que al caso por ahora resulta inaplicable. En cuanto al asiento, se aplica a todos teniendo en cuenta los alcances y efectos que la Ley les otorga para cada caso, como por ejemplo, las inscripciones de las anotaciones preventivas tienen la vigencia de 60 días hábiles, luego del cual caducan de pleno derecho.
III.- LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL
A) CLASES.- Para mejor centrarnos en la legitimación registral del titular, distinguiremos, conforme al acertado esquema de Ladaria Caldentey , tres clases de legitimación:
a.- Legitimación Directa.- Es la posibilidad de actuar derivada de la relación de titularidad con la cosa. Tiene legitimación directa sobre la cosa el propietario, porque es la que deriva del hecho o cualidad de ser el titular.
b.- Legitimación Indirecta.- Es la que deriva del poder de representación. No sólo el titular de la cosa (legitimación directa) tiene poder para actuar, sino que también tiene legitimación el representante designado por éste ó por Ley.
c.- Legitimación Extraordinaria ó mejor Registral.- Es la que deriva de la inscripción, es decir, del asiento registral, y que permite al titular registral actuar por el mero hecho de tener la inscripción a su favor. Se trata de una legitimación que deriva del asiento, prescindiendo de momento de si se tiene o no la titularidad real. Es una legitimación que confiere la ley por el hecho mismo de la inscripción, por la presunción de exactitud que la ley asigna al asiento.
B) FUNDAMENTO DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL
B.1.- En la necesidad de protección jurídica de la apariencia jurídica.- El registro de la propiedad no es sólo la protección de la apariencia, pero el principio de legitimación registral si que parte de la protección de la apariencia. El registro no convierte en válido lo que es nulo e ilegal: la inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. Se produce sólo una apariencia del acto que puede llegar a tener el efecto de la conversión de su nulidad en plena validez, como consecuencia de la ficción jurídica creada, y que se traduce en el juego de protección del tercero que adquiere confiado en el Registro; o, como logro menor, la eficacia mientras no se destruya, de considerar lo aparente como verdadero.
B.2.- En la necesidad de dotar a las inscripciones de la denominada seguridad jurídica.- Mientras no haya pronunciamiento judicial que declare lo contrario, la inscripción produce todos sus efectos debiendo el titular ser respetado en sus derechos, precisamente por haberse acogido al sistema oficial de publicidad de los derechos reales previsto en la propia ley.
B.3.- El principio de legalidad como fundamento de la legitimación.- Al acceder al Registro, es decir, a la institución de la publicidad de los derechos, se precisa cumplir una serie de controles del acto jurídico. Todo procedimiento registral está orientado a lograr una publicidad apoyada en bases firmes de autenticidad y legalidad, cuyo fin último es proporcionar al tráfico inmobiliario un sólido instrumento de seguridad jurídica.
B.4.- La probabilidad de la inscripción protege a la apariencia que se publica.- La ley considera que los títulos que acceden al registro son perfectos, es decir, cumplen con toda la normatividad legal que conlleva a un pronunciamiento positivo por parte del registrador y que se traduce en la práctica del asiento respectivo.
IV.- CONSECUENCIAS SUSTANTIVAS QUE OTORGA EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.-
Nos referimos a las consecuencias que se producen en el tráfico jurídico, es decir, en el ámbito extrajudicial y, por tanto, fuera del proceso. En términos generales, las consecuencias sustantivas se concretan en la idea de que el titular registral, por el mero hecho de serlo, es considerado en el ámbito extrajudicial como titular real, sin necesidad de demostrarlo, siendo el Organo Jurisdiccional el único que podría declarar lo contrario ó en su caso dicho titular consentirlo expresamente.
A) LA LEGITIMACION O FACULTAD DE DISPONER QUE SE CONCEDE POR LA LEY AL TITULAR REGISTRAL.- Para Jerónimo Gonzáles señala que la inscripción posee una fuerza legitimadora que se exterioriza como facultad de disponer, si bien es susceptible de impugnación en tanto no entre en juego el principio de la fe pública del Registro. Es decir, este autor centra la facultad de disponer en el tracto sucesivo mas que en el principio de legitimación. Para Ladaria Caldentey distingue entre el poder de disposición y la legitimación para disponer. Esta es un género y aquélla la especie; o mejor dicho, el poder de disposición da lugar a la llamada legitimación directa. En cambio , por ejemplo hay otros casos de disposición del titular que opera sin que el titular tenga el poder de disposición – legitimación indirecta- derivada del mecanismo de la representación que se habló anteriormente. En definitiva, tenemos estas tres situaciones:
a) Legitimación directa del titular del derecho subjetivo y coincidiendo con ella, legitimación derivada del asiento registral. Es la situación estadísticamente normal y es la que produce plenos efectos. Es el supuesto de legitimación plena o perfecta, por conjugación de ambas legitimaciones.
b) Legitimación del titular del derecho subjetivo pero sin tener la legitimación registra. Su legitimación le permite disponer, pero sus efectos están o pueden ser limitados en el sentido de que no afecta a tercero.
c) La legitimación del titular registral que no tiene en realidad el derecho subjetivo. Aunque haya transmitido con anterioridad el derecho, conserva residualmente la legitimación dispositiva respecto a tercero, mientras esa trasmisión no se haya inscrito en el Registro, lo que evidentemente puede dar lugar a situaciones conflictivas, pero por razones de seguridad jurídica y por los principios de legitimación y fe pública, no se puede negar esa legitimación dispositiva del titular registral.
B) OTORGA AL TITULAR LA LEGITIMACION PARA OBRAR EN EL AMBITO EXTRAJUDICIAL O JUDICIAL.- Otra consecuencia fundamental del principio de legitimación es que el titular registral ha de ser considerado como tal en el ámbito extrajudicial, mientras no se demuestre judicialmente lo contrario o mientras el titular no lo consiente. En los ámbitos notarial y registral, ha de ser tenido como tal el titular registral, sin perjuicio de los casos de rectificación del Registro contemplado en los Art. 75 y 80 del Reglamento General de los Registros Públicos. En lo que concierne al derecho de accionar en la vía judicial por la legitimación registral contenida en los asientos registrales otorgan al titular del presupuesto de la pretensión contenida en la demanda y de que aquella que formula el demandado, para que sea posible la sentencia de fondo, que resuelva sobre ellas.
V.- CONSECUENCIAS PROCESALES QUE OTORGA EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.-
A) La aplicación de la presunción IURES TANTUM, dispensa de la prueba al favorecido con la presunción e imponer la necesidad de probar lo contrario a quien se oponga a la misma. Conviene precisar que todo aquel que invoque en juicio la presunción legitimadora del Registro deberá probar la existencia de la inscripción (certificado registral), quedando liberado de probar la existencia del derecho, provoca por ende un desplazamiento de la carga de la prueba de la inexistencia del mismo a quien se oponga a dicha presunción.
B) El titular registral como demandante : supone la presunción de exactitud sin necesidad de más pruebas, para poner en acción cualquiera de los medios de defensa de los derechos reales. Así por ejemplo:
B.1) Otorga la posibilidad del titular registral de ejercitar el juicio de desalojo por precario (Art. 586 del C.P.C. en cuanto establece que puede demandar el propietario que considere tener derecho a la restitución del predio).
B.2) La posibilidad por parte del titular registral de apoyar o reforzar su posición al ejercitar el interdicto. Estando a lo normado por el Art. 912 del C.C. la posesión no podrá oponerse al propietario con derecho inscrito, corroborada dicha afirmación con lo regulado por el Art. 598 del C.P.C. que establece que la legitimación activa se puede interponer incluso sobre los que ostentan otros derechos reales de distinta naturaleza sobre el bien objeto de la perturbación.
B.3) La posibilidad por parte del titular registral de ejercitar las acciones reales derivadas de los derechos inscritos, como por ejemplo otorgar en hipoteca, etc…
B.4) Posibilidad de ejercitar acciones reivindicatorias, negatoria, sin ser necesario exhibir más título o prueba que la certificación registral. Aunque en estos casos es muy aconsejable que el titular registral reinvindicante alegue en juicio todos los títulos que puedan fundamentar su derecho. Al respecto merece la atención denotar que frente a dos títulos de dominio primará aquél que se encuentre inscrito, aún cuando el título no inscrito fuera de fecha anterior.
C) El titular registral como demandado, se presenta cuando alguien quiere demandar al propietario o al titular de un derecho real, la legitimación pasiva la tiene el titular registral, y, por tanto, puede ser considerado en el juicio como tal titular demandado.
BIBLIOGRAFIA
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• GARCIA GARCIA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo II. Editoria Civitas S.A. Madrid 1988.
• CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. Editorial Marcial Pons. Madrid 1994.
• CODIGO CIVIL CONCORDADO. Editorial Normas Legales. Tomos I y II. 1994. • Compendio de Legislación Registral & Notarial. Edición Oficial. Editores Gaceta Jurídica. Lima 1997.
