I. INTRODUCCIÓN
La finalidad de los Registros Públicos es otorgar seguridad jurídica a aquellos derechos adquiridos por los particulares que, por su relevancia, tienen acceso a la publicidad registral. Dicha finalidad es lograda en virtud de las reglas generales que constituyen la base de todo sistema registral en el mundo, las cuales hacen que los derechos inscritos sean oponibles a terceros. Estas reglas generales son conocidas en doctrina con el nombre de principios registrales que, al ser parte de un sistema, están concatenados los unos con los otros, de tal forma que la vulneración de uno de ellos significaría el resquebrajamiento de todo el sistema registral y, por lo tanto, generaría inseguridad jurídica. Es por ello que la aplicación y la interpretación de cada uno de los principios se debe de realizar de manera sistemática y conjunta con los demás.
Los principios registrales que consagra nuestro sistema registral y que están recogidos en el Título I del Libro IX de nuestro Código Civil, son los siguientes: titulación auténtica (artículo 2010), rogación (artículo 2011), legalidad (artículo 2011), publicidad (artículo 2012), legitimación (artículo 2013), fe pública registral (2014), tracto sucesivo (artículo 2015), prioridad de rango o preferente (artículo 2016) y, prioridad excluyente (artículo 2017). En esta oportunidad nos ocuparemos de los principios de prioridad (en sus dos clases: preferente y excluyente) y del principio de impenetrabilidad que muchas veces es confunido con el de prioridad excluyente.
II. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Es uno de los principios registrales más ligados con el principio de legitimidad (por el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez), ya que de no existir el principio de prioridad la inscripción perdería sentido, puesto que se dejaría la puerta abierta para el acceso de títulos incompatibles con otros ya inscritos, o no se podría determinar las preferencias sobre los derechos inscritos.
Nuestro Código Civil consagra las dos clases del principio de prioridad, tanto en el artículo 2016 (prioridad de rango o preferente) y en el artículo 2017 (prioridad excluyente).
El principio de prioridad de rango o preferente establece que las inscripciones antiguas son prioritarias a aquellas inscritas con posterioridad, ello en aplicación del apotegma jurídico “prior tempore, potior jure” (primero en el tiempo, poderoso en el derecho). Es por ello que el artículo 2016 del Código Civil dispone que “la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”. Como podemos ver, nuestro Código Sustantivo se refiere a la prioridad en el tiempo de la inscripción, por ello es necesario determinar desde cuándo se considera inscrito un derecho. A tal efecto, el artículo IX del Título Preliminar del nuevo Reglamento General de los Registros Públicos señala que los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que emanen de ellos, se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación (cuya vigencia actualmente es de 35 días hábiles); es decir, se considera como fecha de inscripción del derecho aquella en la que se presentó el título ante el registro, específicamente en el Diario de la Oficina Registral. Por ejemplo, si “A” presenta su título el 20/10/2001 y tras la calificación respectiva se inscribe el 10/12/2001, se considerará inscrito el derecho desde el 20/10/2001.
Algunos temas relacionados con el principio en comentario son los relacionados al bloqueo registral y a la cesión de preferencia registral. En cuanto al bloqueo registral –esto es, el cierre temporal de una partida registral que permanece hasta que dicho bloqueo pierda su vigencia (60 días hábiles) o se inscriba el derecho por el cual se bloqueó la partida–, cabe señalar que en el supuesto que el título llegue a registrarse, el derecho se tendrá por inscrito desde la fecha del asiento de presentación de la solicitud de bloqueo.
Por otro lado, debe tenerse en cuenta que la preferencia registral de los derechos inscritos puede ser cedida, de tal forma que un derecho que no tenga preferencia con respecto a otro adquiera tal posición. Por ejemplo, puede darse el caso que una hipoteca inscrita le ceda su preferencia a otra que recién se constituye. Esta cesión de rango debe constar en el rubro “d” (cargas y gravámenes) de la partida registral correspondiente(1).
Por su parte, conforme al artículo 2017 del Código Civil, en virtud del principio de prioridad excluyente “no se podrá inscribir un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”. Se le denomina prioridad excluyente porque el título inscrito excluye a otro incompatible, evitando de esta manera que este último acceda a la publicidad que otorga el registro. Este principio es de enorme utilidad, porque permite proteger al titular registral y brinda seguridad jurídica a aquellas personas que inscriben sus derechos en el registro. De tal manera que si, por ejemplo, “A”, titular registral, vende su inmueble a “B” mediante escritura pública de fecha 15/08/1999, y éste no inscribe su dominio, y posteriormente el 21/10/2001 “A” mediante escritura pública vuelve a vender el mismo inmueble a “C” y el 22/10/2001 este último inscribe su derecho de propiedad en el Registro, el derecho de “C” por estar inscrito se hace oponible a terceros, estando protegido por todos los principios registrales. En ese sentido, a pesar de que el título de “B” sea de fecha anterior al de “C”, si “B” pretende inscribir su dominio, el registrador estará en la obligación de tachar el título de aquél por ser incompatible con el título inscrito.
El nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, acoge el principio en comentario en su artículo X del Título Preliminar al establecer que: “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito (…) aunque sea de igual o anterior fecha”.
Un tema relacionado con el principio de prioridad excluyente es el relativo a la posibilidad de que las anotaciones preventivas excluyan del Registro a títulos en los que se soliciten anotaciones o inscripciones incompatibles con el derecho anotado. En tal sentido, en el artículo 67 de dicho reglamento se ha establecido que la existencia de una anotación preventiva no impide extender asientos registrales relacionados con los actos y derechos publicitados en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la anotación preventiva o la disposición normativa que la regula establezca expresamente lo contrario. Al respecto, consideramos que dicha disposición es acertada puesto que al ser las anotaciones preventivas situaciones jurídicas no consolidadas, ya que están sujetas a un plazo de caducidad, una vez vencido éste no pueden excluir del Registro a otros títulos incompatibles con ellas.
III. EL PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD
El principio de impenetrabilidad no se encuentra previsto en el Código Civil, sino en el artículo X del Título Preliminar del nuevo Reglamento de los Registros Públicos, en el cual se establece que “No puede inscribirse un título incompatible con otro (…) pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”(2).
Para poder determinar cuando un título es incompatible con otro, el artículo 26 del referido reglamento nos señala que un título es incompatible con otro cuando los mismos están referidos a actos o derechos excluyentes entre sí. Es decir, si se presentan en el libro diario dos títulos referidos a una misma partida registral, en los que se evidencia que el titular registral ha otorgado el mismo derecho a personas distintas, el registrador en virtud del principio de impenetrabilidad tendrá que dar preferencia al que se presentó primero. Por ello, podemos decir que el principio en comentario es de naturaleza procesal, ya que prohíbe al registrador calificar y dar luz verde a la inscripción de un título cuyo asiento de presentación sea posterior a otro asiento vigente relacionado con los mismos actos o derechos que afecten a una misma partida registral.
En otras palabras, si existe título pendiente de calificación no se podrá liquidar o inscribir otro título incompatible con aquél, por lo que el título posterior será observado. Siguiendo el ejemplo anterior si “C” ingresa su título el 20/10/2001 a las 10:40:08 horas y “B” ingresa su título el mismo día a las 10:40:09 horas, el registrador deberá calificar primero el título de “C” y observar el título de “B” debido a que el título de “C”, al haber ingresado primero al registro, hace impenetrable la partida registral con respecto al título de “B”. En consecuencia, se produce una especie de bloqueo de la partida registral por el tiempo que se encuentre vigente el asiento de presentación (35 días).
No obstante ello, si el título posterior no es incompatible con el anteriormente presentado, aquél sí podrá ser inscrito, pese a que se refieran a la misma partida registral, tal como sucede cuando se pretende independizar diversos lotes de una partida matriz a través de diferentes títulos. En este caso, el registrador deberá simplemente verificar que no existan dos títulos que pretendan independizar el mismo lote, pues de ser así se aplicaría el principio de impenetrabilidad, esto es, se inscribirá el título que se presentó primero(3).
Entre el nuevo Reglamento General de los Registros Públicos y el derogado reglamento de 1968 existe una diferencia en cuanto al cómputo del plazo de vigencia del asiento de presentación. En efecto, al no existir una norma especial al respecto en dicho reglamento, cuando un título era observado por la existencia de otro anterior e incompatible, el plazo de vigencia del asiento de presentación del título observado continuaba transcurriendo, teniendo que esperar el interesado, para efecto de poder inscribir su derecho, que el asiento de presentación anterior al suyo se venza o que el interesado desista de la rogación. En el nuevo procedimiento registral, cuando el registrador al calificar un título detecta que existe otro anterior e incompatible, deberá expresar al solicitante del título observado que el plazo de vigencia del asiento de presentación ha quedado suspendido hasta que se inscriba o caduque el asiento de presentación del título anterior, ya que así lo dispone el literal a) del artículo 29 del nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Asimismo, según lo dispone el artículo 30 de la referida norma, la suspensión del cómputo del asiento de presentación se hará constar en el libro diario y en la partida respectiva.
Un tema relacionado con lo anterior es el referido a la calificación de los títulos que han sido observados por incompatibilidad con otros anteriormente presentados. Es así que se observa que algunos de nuestros registradores sólo se limitan a informar al interesado del título observado, mediante una esquela de observación, que el asiento de presentación de su título ha quedado suspendido por la existencia de un título pendiente incompatible. Sin embargo, otros registradores, además de hacerle dicha indicación, realizan una calificación integral del título y si éste adoleciera de un defecto subsanable o de cualquier otro obstáculo que impida su inscripción, se lo informan al interesado a través de la misma esquela de observación.
Sobre el particular consideramos que cuando el registrador ha constatado que el título que revisa es incompatible con uno anterior, ello quiere decir que ya ha empezado a calificar el título, y por ello, tendrá que terminar dicha labor pues, al ser la calificación un acto integral, el registrador no puede limitarse a constatar la incompatibilidad del título con otro pendiente. Razón por la cual convenimos con el criterio adoptado por los registradores que realizan una calificación integral del título cuyo asiento de presentación ha sido suspendido por la existencia de un título pendiente incompatible, ya que con ello se permite al interesado conocer los defectos y otros obstáculos con los que cuenta su título. Además, dicha posición se encuentra amparada por la disposición contenida en el artículo 39 del nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, por el cual se obliga a los registradores a formular de manera simultánea todas las observaciones que contenga el título calificado.
