Este artículo pretende analizar la formalización de la propiedad urbana, considerando las distintas implicancias jurídicas, cuando un propietario de un predio urbano no cuenta con título de propiedad, o cuando teniendo título dicha propiedad no se encuentra inscrita en los Registros Públicos y se tenga que tramitar la primera inscripción de dominio, o las situaciones de desmembraciones, acumulación o rectificaciones de área, etc.
I.- SEGURIDAD JURIDICA
Uno de los mayores problemas que vivimos los peruanos es la falta de seguridad jurídica en materia de propiedad.
Ya en tiempos bíblicos proteger lo propio ha sido la principal preocupación del hombre. Abraham salió en busca de la tierra prometida, porque en su urbe natal ya no había terrenos sobre los cuales enseñorear. En Roma, la noción de propiedad tenía una raigambre religiosa (como todo en la antigüedad), pero afianzó los cimientos de su floreciente civilización, sobre la base de este respeto hacia los linderos. Igualmente ocurrió en Inglaterra, donde durante la Ilustración no se teorizaba sobre el concepto de propiedad, puesto que se daba por entendido: como el respeto por lo ajeno.
Nuestra “tradición” legal ha ido por la senda contraria. Y, “nuestro” tradicional concepto de propiedad ha sido tan relativizado, que “nuestro” Derecho no nos da la protección que debiera. La principal función de los gobiernos es la de evitar que la turba lo asalte, mate o robe. Si un individuo no puede hacer valer su natural derecho frente a las pretensiones ilegítimas de los demás, no puede hablarse ni de estado de derecho ni de justicia, ni mucho menos de seguridad jurídica.
La intervención de los Notarios en el derecho de propiedad es precisamente para dar SEGURIDAD JURIDICA a los actos jurídicos que tienen que ver con la propiedad inmobiliaria, garantizando que éstos contratos produzcan certeza y veracidad.
Sin embargo muchas veces el Estado por razones políticas, y basados en principios sociales pone en riesgo la seguridad jurídica, al permitir que determinados contratos se celebren utilizándose los llamados formularios registrales (FOR) o la utilización de contratos privados con firmas legalizadas notarialmente, dejando de lado la escritura pública.
Vamos a revisar muy brevemente algunas secuencias jurídicas, que considero deben modificarse o en todo caso estudiarse algunos cambios.
II.- LA INMATRICULACION EN LA PROPIEDAD URBANA
El Proyecto de titulación e inscripción de propiedades prediales en Registros Públicos se realizó entre Octubre de 1997 y Febrero de 1998 con el nombre de «Plan Nacional de Formalización». El Banco Mundial fue convocado por el Gobierno del Perú para financiar y brindar soporte técnico a la ejecución del Proyecto. El Convenio de Préstamo y el Acuerdo del Proyecto se firmaron el 04 de octubre de 1998. El Proyecto Derechos de Propiedad Urbana (PDPU) inició sus actividades en el mes de marzo de 1999, dentro del marco del Convenio de Préstamo N° 4384-PE. El Proyecto es administrado por la Unidad Ejecutora 2 de la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI, participando además el Registro Predial Urbano – RPU como entidad coejecutora.
1. Objetivo del Proyecto
El objetivo fundamental del PDPU es generar un sistema que asegure a los pobladores de posesiones informales, el acceso a derechos de propiedad que gocen del reconocimiento del Estado y de la sociedad y que sean sostenibles en el tiempo. Uno de los principales beneficios es que la seguridad legal sobre la propiedad urbana contribuirá a mejorar los niveles de vida de los pobladores. Con ello también se busca fortalecer a aquellas organizaciones estatales responsables de ejecutar el programa a través de mejoras en el marco legal e institucional, entrenamiento de su personal y el desarrollo de estrategias de largo plazo y apoyar a la COFOPRI y al RPU en el Plan Nacional de Formalización de la Propiedad Urbana.
El PDPU contempla como principal actividad el establecimiento del Plan Nacional de Formalización originalmente en ocho importantes ciudades del país. El Plan Nacional abarca, en principio, las ciudades de Lima, Piura, Chiclayo, Trujillo, Chimbote, Huaraz, Iquitos y Arequipa, ampliadas a partir del 08 de junio del 2001 el Banco Mundial autorizó al Proyecto a incluir los departamentos de Ayacucho, Ica, Junin, Moquegua, Tacna y Ucayali, incluyendo inversiones en equipamiento, mobiliario, adecuación de oficinas, personal profesional, técnicos y de apoyo, capacitación y entrenamiento; así como sistemas informáticos adecuados al proceso, catastro y mapeo, entre otros.
Así mismo, el PDPU contempla los aspectos organizacionales que han permitido a ambas instituciones coejecutoras ejercer una adecuada administración en todo el país y que incluye un conjunto coherente de medidas. En resumen, el PDPU se ha hecho el compromiso de incorporar al circuito legal y económico las propiedades de aquellos sectores que habían estado excluidas por una razón de informalidad. El PDPU contribuye en el proceso de generación de un nuevo sistema de Derechos de Propiedad, que va más allá de la sola formalización.
2. Beneficios de la Formalización
Entre los beneficios del proceso de formalización a cargo de COFOPRI y el RPU y apoyado por el Proyecto, tenemos los siguientes:
- Seguridad jurídica: La formalización permite garantizar que los derechos de propiedad sean incuestionables.
- Herencia familiar: La formalización de la propiedad garantiza que los propietarios puedan dejar en herencia a su familia el patrimonio e inversión que han logrado acumular. De otro lado, la generación de procedimientos simplificados de formalización permite a su vez realizar independizaciones a bajos costos, proporcionando soluciones de vivienda a muchas familias que construyen en segundos pisos y en áreas libres de las viviendas de los padres.
- Eliminación de conflictos: La formalización de la propiedad elimina conflictos a distintos niveles: entre el asentamiento como colectividad frente a terceros (otros asentamientos y en algunos casos titulares de derechos de propiedad privados), pero también al interior del mismo asentamiento. Los conflictos por la indefinición de linderos se resuelven en el proceso de formalización, de a2cuerdo a procedimientos legales que privilegian la posesión.
- Incentivo a la inversión: El propietario que recibe un título de propiedad con todas las garantías sabe que no será desalojado y, por tanto, amplía sus fronteras de inversión. No sólo se preocupa por mejorar las condiciones de su vivienda, sino que también invierte en servicios públicos y acciones de salubridad que mejoren el valor de su vecindario. Desde otra perspectiva, las empresas proveedoras de servicios públicos reciben un impacto positivo de la formalización: por un lado, reducen el riesgo de las inversiones en servicios públicos si la propiedad se encuentra saneada. Asimismo, puede aprovechar la información generada durante los procesos de formalización (planos, información topográfica y de campo) para mejorar sus instrumentos de planeamiento. El resultado final será la reducción del costo de las inversiones que redundará en la reducción del costo de los servicios a los usuarios.
- La formalización supone darle a la propiedad no solamente un valor de uso sino también un valor de intercambio: Los títulos formalizados elevan el valor de mercado de las viviendas que pueden ser transadas sin restricciones. La seguridad legal que ofrece la propiedad formalizada permite que ella pueda ser utilizada para cumplir el requisito de garantías hipotecarias o, simplemente, el de garantía genérica e incluso el de domicilio, exigido en las diferentes operaciones de crédito a las que pretenda acceder el propietario formalizado. Los beneficios de los títulos de propiedad demuestran por su sólo mérito la permanencia en el predio y su ánimo de continuidad. La identificación de un domicilio estable que facilite la cobranza constituye un elemento básico para la provisión de créditos.
III.- INMATRICULACION CON INTERVENCION NOTARIAL
1. ALCANCES.
La Ley Nº 27157 ( Ley de Regularización de Edificaciones. Del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, permite que los Notarios puedan tramitar la PRECRIPCION ADQUISITIVA Y TITULOS SUPLETORIOS, como procedimientos de inmatriculación de propiedades inmuebles urbanas, que por primera ves se inscriben en Registros Públicos, lo que se rige por las disposiciones de dicha ley, por lo establecido en la ley Nro. 27333 y supletoriamente, por lo dispuesto en la Ley Nº 26002, Ley del Notariado y en la Ley Nº 26662 Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos.
El 6 de Noviembre del 2006, se promulga el TUO del Reglamento de la Ley 27157 mediante el D.S. No. 035-2006-VIVIENDA, que ha introducido algunas modificaciones que las analizaremos a continuación:
2.- TRAMITE NOTARIAL DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA INMOBILIARIA.
El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, previsto en el Articulo 21 de la Ley Nº 27157, se tramitara exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del Articulo 950 del Código Civil, debiendo acreditar ser poseedor en calidad de propietario de un predio urbano, sin tener título auténtico, por más de 10 años, en forma pacífica, pública y continua, de acuerdo con el trámite siguiente:
a.- SOLICITUD.- Se presentará una solicitud con firma de letrado, en la que se precisará lo siguiente:
- Identificación del propietario solicitante, indicando su nombre completo, DNI, estado civil, domicilio, ocupación.
- Identificación del predio: ubicación, área y linderos.
- Fecha y forma de adquisición.
- Tiempo de posesión continua
- Nombre y dirección de los colindantes
- Certificado Municipal de registro de posesión o propiedad
- Certificado Literal si el predio está inscrito o negativo de inscripción.
- Declaración de 3 a 6 testigos mayores de 25 años
- Otras pruebas que se consideren necesarias.
- Si el terreno está edificado además se presentará:
- Formulario Registralo
- Planos de ubicación y perimétricos con coordenadas UTM
- Certifi2cado de parámetros urbanísticos
- Informe técnico del verificador.
b.- NOTIFICACIONES.-
- A la persona que le transfirió el derecho de propiedad
- A los propietarios de predios colindantes
- Al titular registral
c.- PUBLICACIONES.-
· Se publicarán tres avisos con intervalos de 3 días en los diarios El Peruano y en otro de mayor circulación del lugar del inmueble.
d.- CARTELES
Se colocarán carteles en el inmueble, en un lugar visible.
e.- ANOTACION PREVENTIVA.-
Se solicitará siempre que el predio se encuentra inscrito, debiéndose presentar copia legalizada de la solicitud.
f.- ACTA DE PRESENCIA.-
El Notario se constituirá en el inmueble y dejará constancia:
- Descripción y características del inmueble
- Manifestación o dicho de los colindantes
- Declaración de los testigos
g.- ACTA NOTARIAL DECLARATIVA
Vencido el plazo de 30 días sin que se haya producido oposición alguna, el Notario dará por finalizado el procedimiento levantando un acta donde constará la evaluación de las pruebas y los actuados, y de haberse acreditado la posesión pacífica, pública y continua por más de 10 años, declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante.
El acta se protocoliza y se incorpora al Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos.
h.- INSCRIPCION REGISTRAL
El Notario expedirá partes de la escritura de declaratoria de la prescripción adquisitiva, siendo título suficiente para la inscripción de la propiedad en el Registro de Predios y para la cancelación del asiento registral del anterior propietario de ser el caso.
i.- OPOSICION.-
Cualquier persona puede oponerse al presente procedimiento, por escrito y hasta antes de emitirse el acta notarial que pone fin al procedimiento.
El Notario suspenderá el procedimiento, y dentro del plazo de 3 días deberá remitir todo lo actuado al Juzgado Especializado en lo Civil de turno, donde se adecuará el procedimiento a las normas del CPC.
3.- TRAMITE DE LA FORMACION DE TITULOS SUPLETORIOS
El propietario de un inmueble urbano que adquirió el dominio por contrato de compraventa, donación, herencia u otra forma legal y que lo posea por más de 5 años en forma pacífica, pública y continua, puede solicitar la formación de títulos supletorios para la primera inscripción de dominio.
Requisitos naturales:
- Ser propietario de un inmueble urbano
- Que dicha propiedad haya sido adquirida por transferencia de su anterior propietario o sus respectivos sucesores.
- Que el predio no se encuentre inscrito en Registros Públicos.
- Tener la posesión pública, pacífica y continua por más de 5 años.
Trámite y procedimiento:
Presentada la solicitud con firma de letrado, el Notario le dará el mismo trámite previsto para la prescripción adquisitiva.
4.- TRANSFERENCIAS DE DOMINIO
El mayor número de transferencias de dominio de propiedades urbanas, proviene de la compraventa.
El contrato se perfecciona por el consentimiento de las partes, sin embargo para poderlo inscribir en Registros Públicos, se requiere de una de las siguientes formas:
- Escritura pública
- Formulario Registral con firma legalizada por Notario.
- Documento privado con firmas legalizadas por Notario (caso de la intervención de las Instituciones Bancarias)
En el primer caso la escritura pública es un instrumento público otorgado por un notario, quien garantiza la seguridad jurídica del contrato dando certeza y veracidad del acto jurídico celebrado.
El formulario registral creado por la Ley No. 27755, establece en su Art. 7 que toda inscripción en los Registros Públicos se realizará mediante escritura pública o el FOR (Formulario Registral) siempre que el inmueble tenga un valor menor de 20 UIT. Este formulario contiene la formalización de un contrato y que con la legalización de firmas por notario es suficiente título para inscribir la transferencia de dominio.
La utilización de formularios registrales expone a sus otorgantes a la falta de seguridad jurídica del acto jurídico celebrado, con muy malos resultados, con fue el caso de la transferencias de dominio de vehículos, que llegó al extremo de ser insostenible, y que con acierto se tuvo que modificar el sistema promulgándose el D.S. No. 036-2001-JUS que dispone que toda transferencia de propiedad de vehículos automotores se formalizará mediante ACTA NOTARIAL protocolar que se incorpora al Registro Notarial de Bienes Muebles Registrables, y establece que el trámite de inscripción Registral de toda transferencia vehicular deberá ser efectuada por el Notario o sus dependientes registrados.
Lo mismo ha sucedido con los Formularios Registrales creados por la Ley No. 28677 Ley de la Garantía Mobiliaria, que prácticamente ha sido modificada por el D.S. No. 12-2006-JUS que da seguridad jurídica a bajo costo al crear el FORMULARIO DE INSCRIPCION, como instrumentos protocolar, que en la práctica resulta un ACTA NOTARIAL protocolar, similar a la Acta de Transferencia vehicular, con cuyo traslado notarial (partes notariales) es suficiente para su inscripción registral.
Igual situación sucede con los contratos privados celebrados por las Instituciones Bancarias, que conforme lo dispone el Art. 176 de la Ley No. 26702 (Ley General del Sistema Financiero) pueden inscribirse en Registros Públicos si su monto no supera las 40 UIT.
5.- ACUMULACIÓN O SUBDIVISIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
Para la acumulación ( propietario de dos predios colindantes) o la sub división de terrenos urbanos, (independización) que significa abrir una partida por cada unidad resultante de una desmebración de terreno con o sin construcción, se puede optar por uno de los siguientes procedimientos:
- Presentación del Formulario Registral, con certificación notarial.
- Escritura pública.
En estos casos no es necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase.
De acuerdo con el Reglamento es necesario acreditar los siguientes requisitos:
- Que el predio se encuentre inscrito en Registros.
- Rogatoria expresa con firma legalizada
- Acompañar Resolución Municipal que aprueba la sub división
- Planos y código catastrales de cada una de las unidades desmebradas.
Tratándose de predios rurales bastará la presentación del FOR certificado por Notario y adjuntarse planos y código catastral de las unidades desmebradas.
6.- SANEAMIENTO DE AREAS Y LINDEROS
Según el Art. 13 de la Ley No. 27333, cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos con los que figuran en la Partida Registral, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:
- Por escritura pública.- Cuando existe mutuo acuerdo entre el propietario y los propietarios de todos los predios colindantes.
- Procedimiento notarial de saneamiento de áreas y linderos, que se sigue ante el Notario de la provincia donde se ubica el inmueble, y está sujeto a las reglas procesales previstas en la Ley No. 27157 y su reglamento TUO aprobado por D.S. 035-2006-VIVIENDA.
Se establece que si el área real es superior a la registrada, se deberá presentar obligatoriamente un certificado registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. - Procedimiento judicial.- Se puede recurrir a la vía judicial para determinar o rectificar las áreas o linderos de predios, siguiendo el procedimiento previsto en el Art. 504 del CPC.
De todo lo analizado, podemos proponer las siguientes sugerencias:
PRIMERA.- Con el objeto de priorizar y prevalecer la seguridad jurídica sobre los costos sociales, debe modificarse el sistema de inscripción registral de las propiedades inmuebles, manteniendo un mismo procedimiento para inscribir predios urbanos y rústicos, dando la exclusividad de estos trámites a los Notarios, tanto para su adquisición, para la formación de títulos supletorios, la prescripción adquisitiva, independización o sub división, acumulación de predios y saneamiento de áreas y linderos.
SEGUNDA.- Para la primera inscripción en registros públicos de predios inmuebles sean urbanos o rurales deberá tramitarse previamente ante las Municipalidades Distritales la aprobación de una Urbanización, Asociación de Vivienda, Pueblo Joven, Pueblo Tradicional, Asentamientos Humanos, etc. tal como se hace en la actualidad con las habilitaciones urbanas.
De esta manera primero se inscribe en Registros Públicos en forma obligatoria, toda Urbanización , Pueblo Joven, Asentamiento Humano, etc. siendo suficiente para su inscripción la Resolución Municipal y los planos respectivos.
TERCERA.– Toda inscripción de propiedad de los lotes aprobados por la Municipalidad, será por ACTA NOTARIAL PROTOCOLAR de adjudicación o compraventa que le otorga la Asociación de Vivienda, la Urbanización o entidades gubernamentales autorizadas.
El Notario otorgará el acta siempre que la propiedad se encuentra inscrita en Registros Públicos y de acuerdo al área y linderos señalados en la Partida Registral.
El trámite de inscripción lo hará directamente el Notario empleando los partes electrónicos transmitidos a Registros por internet.
CUARTA.- Toda transferencia de inmuebles debería efectuarse mediante ACTA NOTARIAL protocolar si el valor del inmueble no supera las 20 UIT, y por ESCRITURA PÚBLICA si su valor fuera mayor.
