Propuesta del Dr. Javier Rodríguez Velarde.- Notario de Arequipa.
El 24 de Abril último, se publicó la Ley N° 30933, que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial, el mismo que ha sido publicitado como una nueva alternativa para que el propietario que quiere arrenda su bien inmueble, pueda optar por un procedimiento ágil y eficiente para la restitución de su bien, siempre que se cumpla con los requisitos de procedibilidad establecidos en el Artículo 4 de la Ley.
El nuevo procedimiento de desalojo procede cuando se configura alguna de las dos causales previstas en el Artículo 7, y que podemos analizar interpretando la norma de la siguiente forma:
1.- Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento.
Los contratos de arrendamiento pueden ser celebrados a plazo de duración determinada e indeterminada. Los de duración determinada su plazo de vencimiento está previsto en el contrato, en cambio los de duración indeterminada cualquiera de las partes puede ponerle término en cualquier momento, cursando un aviso notarial no menor de 30 días, siendo éste plazo el vencimiento del contrato.
2.- Incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento.
En este caso, las partes pueden convenir una renta fija, que puede ser diaria, mensual, semestral o anual.
En la mayoría de los contratos las partes acuerdan que sea mensual y en forma adelantada, y a falta de acuerdo la renta se pagaría a fin de mes.
Nada se prohíbe que también se fije una renta en la que una parte sea fija y otra parte sea variable. Podríamos acordar en contrato que el arrendatario pague además de una renta fija un porcentaje sobre promedio de ventas o incluir los montos que corresponden al servicio de mantenimiento, serenazgo, vigilancia, luz, agua, y otros gastos que corresponden pagar al arrendatario y que se encuentren impagos.
Esta forma de interpretación de las dos causales referidas, puede ser aceptada por algunos notarios, existiendo siempre la posibilidad que otros no estén de acuerdo.
Para lograr una interpretación uniforme, considero conveniente que se promueva el estudio, la investigación y la crítica, para lo cual me permito proponer la modificación del Artículo 7, para precisar e incrementar nuevas causales de desalojo, lo que procederé a analizar:
ARTICULO 7.- El desalojo al amparo de la presente Ley procede cuando se configura alguna de las siguientes causales:
1.- Vencimiento del plazo determinado en los contratos de arrendamiento.
Los contratos de arrendamiento pueden ser de duración determinada o indeterminada, conforme lo dispone el Artículo 1687 del Código Civil.
En los contratos de duración determinada , se acuerda el plazo de vencimiento en forma expresa, de tal forma que si el arrendatario no devuelve el bien al vencimiento, el arrendador tendría todo el derecho de iniciar el desalojo con intervención notarial.
Debe tenerse en cuenta que en los contratos de duración determinada, si al vencimiento del plazo el arrendatario continua en el uso del bien, no se ha producido una renovación ni prórroga del plazo, sino tendría el mismo carácter de un contrato de plazo indeterminado, tal como lo señala el Artículo 1700 del C.C., que dice:
Artículo 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento”.
Considerando esta norma, los arrendadores que tienen su contrato en escritura pública conforme lo establece la Ley N° 30933, deben cursar una carta notarial al arrendatario antes del vencimiento del plazo, reclamando la devolución del bien, ya que de lo contrario el arrendatario continuará con el uso del bien en las mismas condiciones y no podrá utilizar para su desalojo la causal prevista en el inciso 1 del Art. 7.
2.- Vencimiento del plazo en contratos que tienen finalidad específica y de temporada.
Una nueva causal podemos considerar a los contratos que tienen una finalidad específica, por ejemplo el arrendamiento de un stand para la exhibición y ventas en una feria, y el caso de los contratos de temporada.
En ambos casos el Artículo 1689 del C.C., establece que a falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duración determinada y que el plazo de arrendamiento será el de duración por el tiempo necesario para llevarla a cabo o el de la duración de la temporada según el caso.
El propietario en estos casos, deberá dar por concluido el contrato mediante carta notarial, dando un plazo de 30 días para la entrega del inmueble, vencido el cual, estará facultado para iniciar el procedimiento de desalojo con intervención notarial.
3.- Vencimiento de los contratos de arrendamiento a plazo indeterminado.-
Los contratos celebrados a plazo indeterminado cualquiera de las partes, unilateralmente, pueden poner fin al contrato dando aviso, mediante carta notarial, cursada a la otra parte, con una anticipación no menor de treinta días.
Transcurrido el plazo correspondiente el contrato queda resuelto automáticamente de pleno derecho.
En estos casos, si el arrendatario no desocupa el bien en el plazo referido, el arrendador tendrá el derecho de solicitar al Notario el inicio del procedimiento de desalojo establecido en la Lay N° 30933.
4.- Vencimiento del plazo en los Contratos de subarrendamiento.-
El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado, que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito de arrendador.
Los contratos de subarrendamiento se extinguen al vencimiento del plazo determinado convenido y también si el contrato de arrendamiento a concluido por cualquier causal, aunque el plazo del subarrendamiento no haya vencido.
En este caso, el arrendador y/o el arrendatario deberá solicitar la devolución del bien, mediante carta notarial, cursada al subarrendatario, dándole un aviso para la devolución de 30 días.
Vencido dicho plazo, sin que se produzca la devolución del bien, el arrendador tendrá todo el derecho de solicitar el Notario el inicio del proceso de desalojo.
5.- Vencimiento de los contratos con período forzosos y voluntarios.
El arrendamiento puede celebrarse por periodos forzosos y períodos voluntarios, pudiendo ser éstos en favor de una o ambas partes.
A falta de acuerdo, los períodos del arrendamiento se reputarán forzosos, es decir obligatorios para ambas partes.
Para que los períodos voluntarios se transformen en obligatorios, basta que el contratante, no avise a la otra parte, con dos meses de anticipación al vencimiento del último período forzoso, de que el contrato de arrendamiento no continuará, convirtiéndose automáticamente un año voluntario en forzoso.
Si el arrendador no desea continuar con el arrendamiento, tiene la facultar de comunicar al arrendatario la terminación del contrato al vencimiento del periodo forzoso, mediante carta notarial con una anticipación de dos meses del período forzoso respectivo.
Vencido dicho plazo, sin que se produzca la devolución del bien, el arrendador tendrá todo el derecho de solicitar el Notario el inicio del proceso de desalojo.
6.- Conclusión del contrato de arrendamiento por enajenación del bien.
El Artículo 1708 del C.C. establece que en el caso de enajenación del bien arrendado se procederá de la siguiente forma:
a.- Si el contrato de arrendamiento estuviera inscrito en los Registros Públicos, el adquiriente deberá respetar el plazo del contrato.
b.- Si el contrato no estuviera inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido y exigir la devolución del bien.
En este último caso, deberá comunicar al arrendatario sobre la compra del bien y que al amparo de lo dispuesto por el Artículo 1708 del C.C., como adquiriente lo da por concluido y le solicita la devolución del inmueble, dándole un plazo de 30 días.
Vencido dicho plazo, sin que se produzca la devolución del bien, el comprador tendrá todo el derecho de solicitar el Notario el inicio del proceso de desalojo, para lo cual deberá acreditar la compraventa del inmueble presentando el testimonio de la escritura pública respectiva y copia de la carta notarial antes referida.
7.- Vencimiento del plazo, cesión del uso del bien a terceros y/o cumplimiento de la finalidad en los contratos de comodato.
Por este contrato el propietario de un bien no consumible se obliga a entregarlo gratuitamente, para que lo use el comodatario por cierto tiempo o para cierto fin y luego lo devuelva.
Este contrato puede tener un plazo determinado y el comodante a su vencimiento puede solicitar la devolución del bien y también lo puede hacer si el comodatario cede el uso del bien a un tercero sin autorización escrita del comodante.
Los contratos sin plazo convenido se consideran a plazo indeterminado y en este caso el comodatario está obligado a devolver el bien cuando el comodante lo solicite.
En cualquiera de estos casos, el comodante podrá solicitar la devolución del bien por carta notarial con una anticipación del 30 días.
Vencido dicho plazo, sin que se produzca la devolución, el comodante, tendrá todo el derecho de solicitar el Notario el inicio del proceso de desalojo, para lo cual deberá presentar el contrato de comodato y copia de la carta notarial antes referida.
8.- Incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Puede considerarse acuerdos sobre el pago de la renta fija y/o adicionalmente renta variable a cargo del arrendatario.
En los contratos en la que se haya pactado una renta fija, se resolverá el contrato si el arrendatario no paga la renta del mes anterior y se vence otro mes más quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, hasta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.
También se podrá pactar el pago de una renta fija y adicionalmente una renta variable. Tenemos el caso de los departamentos o secciones donde el arrendatario se obliga a pagar determinados servicios y tributos, tales como los gastos del mantenimiento, serenazgo, vigilancia, arbitrios, cable, luz, teléfono, agua y otros.
En el contrato se puede acordar que en el caso de incumplimiento en el pago de la renta, el arrendador podrá incluir además de la renta fija la renta variable, considerando los recibos que no han sido pagados por el arrendatario y que se haya expresamente señalado en el contrato.
La misma situación sucede en los contratos de arrendamiento que celebran los negocios de retail (tiendas por departamento, centros comerciales, strip center, malí fashion, etc.) se pacta una renta que tiene un componente fijo y otro variable. Mientras que la primera se pacta como un monto mínimo que no requiere sino únicamente de la precisión del momento en que se hace exigible, la renta variable se suele pactar sobre la base de un porcentaje de las ventas netas mensuales.
Para esos contratos el arrendatario está en la obligación de cursar al arrendador una liquidación del monto de la renta variable, el que explica sobre la base de las ventas netas del periodo mensual precedente. Sin perjuicio de esa liquidación, el propietario, por lo general, se reserva el derecho de auditar las ventas mensuales a efectos de determinar si la renta variable es correcta aritméticamente hablando.
El arrendador, amparándose en la causal de falta de pago de la renta fija, podrá sumar además la renta variable. De no existir liquidaciones o recibos, el arrendador deberá considerar el promedio de los últimos tres meses pagados, bajo declaración jurada, cursando la carta notarial a que se refiere el Artículo 8 de la Ley.
El arrendatario, podrá cuestionar el monto de la renta variable liquidada por el arrendador, presentando los documentos que sustente la renta correcta y cancelar todo lo adeudado, para evitar que el arrendador solicite el desalojo con intervención notarial.
Podemos mejorar esta propuesta con sus valiosos comentarios e incluir nuevas causales para perfeccionar la Ley del desalojo con intervención notarial. Hay mucho por hacer para sentirnos mejor y demostrar que los notarios estamos en condiciones de afrontar nuevos retos por el bien de la sociedad y del derecho.
