LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO
TRAMITE NOTARIAL
Dr. Javier Rodriguez Velarde
Notaría Rodríguez Velarde – Arequipa
I.- ANTECEDENTES:
El trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio, está regulado por el Artículo 5 de la Ley N° 27333, Ley Complementaria de la Ley N° 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos, que establece los requisitos y el procedimiento para la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, previsto en el Artículo 21 de la Ley N° 27157, así como las partes pertinentes del TUO de dichas Leyes aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA y supletoriamente por los requisitos establecidos en el Artículo 950 del Código Civil, que establece que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción adquisitiva mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.
II.- NOTARIO COMPETENTE:
El trámite se realizará exclusivamente ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, siempre que éste sea bien urbano.
III.- SOLICITUD:
El proceso se inicia con una petición escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual deberá contener cuando menos:
a) La indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del tiempo de posesión;
b) Nombre y dirección del titular registral, de ser el caso;
c) Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a éste o de sus respectivos sucesores d) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes;
e) Certificación municipal o administrativa de la persona que figura en sus registros como propietaria o poseedora del bien;
f) Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o certificado de búsqueda catastral, de ser el caso;
g) El ofrecimiento de declaración de no menos de tres ni más de seis testigos mayores de veinticinco (25) años de edad, preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulación se solicita;
h) Se describirá el bien con la mayor exactitud posible y se acompañará planos de ubicación y perimétricos, así como la descripción de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal.
i) Tratándose de inmuebles inscritos en Registros, deberá presentarse copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años.
j) Las demás pruebas que el interesado considere necesarias»;
IV.- TRAMITE
a.- La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de competencia notarial y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley N° 26662, en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley N° 27157 y la 27333.
b.- Recibida la solicitud el notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del Artículo 505 del Código Procesal Civil, para los efectos del presente trámite. Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de testigos, no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas mayores de 25 (veinticinco) años de edad, quienes declararán que conocen al solicitante y especificarán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble;
c) El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) días en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite. Asimismo, solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud;
d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas.
El notario deberá notificar a los arrendatarios, poseedores, propietarios de los predios colindantes, cuyas direcciones sean conocidas, notificando sus nombres y direcciones, conforme a lo dispuesto en el inciso d) del artículo 5 de la ley N° 27333, estableciendo dicha norma que sin perjuicio de las publicaciones por edictos, se deberá notificar a los colindantes indicados.
e) Colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio; debiendo dejarse constancia de la colocación del cartel, precisando día, hora, lugar, ubicación y copia del cartel.
f) El Notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante. En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble, así como el resultado de la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes;
g) Se notificará al Titular Registral en el domicilio que debe precisar el solicitante, no siendo suficiente una declaración jurada de haber agotado todos los medios para ubicar al titular registral, en cuyo caso se publicará un edicto; pero es obligación del notario actuar con la diligencia mínima, pues debe recurrir a otros medios como la RENIEC o SUNARP para ver su último domicilio, estado civil, pues de ser casado debe indagarse si tenía cónyuge supérstite y/o si ha fallecido y existe testamento o una declaratoria de sucesión intestada, requiriendo para ello mayor cuidado y diligencia en su determinación.
h) Con relación al pago del impuesto predial, los dispositivos legales antes citados no hacen referencia al pago del impuesto respecto a los años en los que se ejerció la posesión, ni la oportunidad en que estas deben ser canceladas, debiendo dichos documentos ser considerados como medios de prueba para acreditar el tiempo de posesión.
i) Que los documentos privados de transferencia de posesión no acreditan la existencia de una transferencia de propiedad, por lo que dicha prueba aportaría poca claridad a los derechos del solicitante, debiendo el notario regirse por el principio de buena fe de los documentos que se presentan no correspondiéndole dar validez y/o legalidad de los documentos que se le presenten.
f) Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el Notario elevará a escritura pública la solicitud, declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 5 inciso f) de la Ley N 27333, norma aplicable por el principio de jerarquía, declarada en el Artículo 51 de la Constitución Política del Perú, ya que el Artículo 41, inciso 41.2 del TUO aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, provine de un Decreto Supremo que no puede modificar una disposición que proviene de una Ley, por lo tanto no resulta aplicable.
g) Si existe oposición de algún tercero el Notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente, de conformidad con lo dispuesto en el inciso g) del Artículo 5 de la Ley N° 27333, norma aplicable por el principio de jerarquía declarada en el Artículo 51 de la Constitución Política del Perú, ya que el Artículo 43, inciso 43.1 del TUO de dichas Leyes aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, proviene de un Decreto Supremo que es una norma de menos jerarquía que la Ley, por lo tanto no resulta aplicable.
En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser el caso;
h) El Notario presentará a los Registros Públicos copias certificadas de los planos a que se refiere la Ley N°27157;
i) El instrumento público notarial que declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación de/ asiento registral a favor del antiguo propietario;
j) Los términos se contarán por días hábiles, conforme con lo dispuesto por el Artículo 141 del Código Procesal Civil;
k) El presente trámite comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones».
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
1.- Debe considerarse que la presentación de una minuta de compraventa del inmueble objeto de la prescripción, no constituye prueba idónea y suficiente del derecho de propiedad durante 10 años como lo establece el Artículo 950 del Código Civil. Para efectos de la prescripción adquisitiva de dominio, la minuta sólo contiene una relación jurídica patrimonial de naturaleza contractual y no una relación de hecho que implica el factum de la posesión. En tal sentido debe considerarse que el propietario no se presume poseedor aunque tenga contrato de adquisición de propiedad.
2.- Las declaraciones de testigos que suscriben la solicitud de prescripción adquisitiva, dada su naturaleza subjetiva, no resultan suficientes para acreditar la posesión del inmueble, toda vez que, la misma constituye sólo uno de los requisitos legales.
3.-En la declaración jurada que debe presentar el solicitante que no conoce el domicilio de los titulares registrales, debe declarar además que se ha agotado las gestiones destinadas a conocer el domicilio de la persona a quién se deba notificar.
4) En el supuesto caso que el notario no le conste o le genere duda o discrepancia, por una cuestión de ética y decoro debe inhibirse.
5.- Se recuerda que el Notario está en la condición de conocer bien la Ley que regula el procedimiento de prescripción adquisitiva, por lo tanto, está en la obligación de hacerla cumplir y ser muy cuidadoso y riguroso en la verificación de la prueba idónea, suficiente y conveniente de la posesión del prescribiente, ya que de lo contrario estaría actuando en forma dolosa.
6.- Que en cuanto a las publicaciones se deben publicar un resumen de la solicitud en el diario Oficial el Peruano o en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de circulación nacional, por este motivo no debe aceptarse las publicaciones en diarios locales o regionales, ya que se estaría incumplimiento lo dispuesto en el Artículo 5, inciso c) de la Ley N° 27333, lo que constituye infracción disciplinaria tipificada en el inciso c) del Artículo 149 de la Ley del Notariado.
7.- Debe considerarse que la prescripción adquisitiva de dominio es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir la propiedad del mismo, siempre que se cumpla con desarrollar una conducta determinada por ley, en el período de tiempo establecido; en este sentido, debe acreditarse la posesión continua sin interrupciones, pública es decir visible por la colectividad y pacífica sin violencia física y moral, y además, que el poseedor debe comportarse como propietario durante diez años, por lo tanto debe el notario verificar de manera rigurosa los plazos y condiciones que corresponde.
8.-Debe recalcarse que la labor del notario no se limita a cumplir lo establecido en las Normas legales que regulan este procedimiento, sino que además deben estar enmarcadas, entre otros principios, por el deber de diligencia de los actos de los cuales da fe, debido a que la seguridad jurídica se encuentra garantizada mediante su actuación notarial, lo que se encuentra regulado en el inciso j) del artículo 16 de la Ley del Notariado, que señala: “El notario está obligado a orientar su accionar profesional y personal de acuerdo a los principios de veracidad, honestidad, imparcialidad, diligencia, respecto a la dignidad de los derechos de las personas, a la constitución y a las leyes”.
Arequipa, Agosto del 2022.
